从福州2025年第三次土地104亿出让结果看楼市收益困局
- 2025-07-10
项目名称: 从福州2025年第三次土地104亿出让结果看楼市收益困局
中标公司: 福州市晋安区国有资产投资发展集团有限公司、福建万斛源实业投资有限公司、福建五洲九九投资有限公司
项目地区：福建 福州
八闽楼市
执行摘要
福州2025年第三次土地拍卖共推出17宗地块，总成交金额104.64亿元， 全部地块均以底价成交，显示市场理性回归 。基于2025年5月各区实际商品住宅成交数据分析， 大部分住宅项目面临亏损或微利状态 ，仅鼓楼区稀缺地段项目具备微弱盈利能力。商业地块投资收益率普遍低于2%，当前土地价格与市场现实存在较大差距。
土拍整体成交情况分析
基本数据统计
本次土拍共推出17宗地块，总成交金额104.64亿元，总用地面积272,233平方米（约408亩）。按用地性质分类：住宅用地9宗，成交金额95.91亿元，占比91.6%；商业用地8宗，成交金额8.73亿元，占比8.4%。 区域 地块数量 成交金额(亿元) 占比 平均楼面价(元/㎡)
晋安区 10宗 65.55 62.6% 15,420
台江区 4宗 26.23 25.1% 18,950
鼓楼区 1宗 1.46 1.4% 19,566
仓山区 1宗 0.49 0.5% 2,957
晋安区（体育） 1宗 0.38 0.4% 3,290
市场特征分析
本次土拍最显著特征是 全部地块底价成交，溢价率为零 ，反映了开发商对当前市场前景的谨慎态度。晋安区成为土拍重点区域，占地块总数的58.8%，体现了福州城市发展向东向北的战略布局。安置型商品房占重要比重，3宗安置房地块成交金额26.11亿元，占住宅用地成交总额的27.2%。
价格评估方法论详细说明
新房成交价格评估方法
本报告采用 2025年5月各区实际商品住宅成交均价 作为销售价格基准，数据来源于福州市不动产登记和交易中心官方统计。具体评估逻辑如下： 价格评估三步法：
第一步：以各区域2025年5月新房成交均价为基础定价参考
第二步：结合地块具体位置，对标周边1公里内二手房挂牌价格进行修正
第三步：考虑去化周期影响，对价格进行风险调整
二手房价格修正机制
二手房价格作为重要的市场参照指标 ，通过以下方式整合到毛利率计算中： 修正公式：预期销售价格 = 区域新房成交均价 × (1 + 二手房价差修正系数)
二手房价差修正系数 = (周边二手房均价 - 区域新房均价) / 区域新房均价 × 0.3
示例（台江区2025-10号地块）：
区域新房成交均价：31,315元/㎡
周边二手房均价：31,872元/㎡
修正系数：(31,872-31,315)/31,315×0.3 = 0.53%
预期销售价格：31,315×(1+0.0053) = 31,481元/㎡
去化周期风险调整
基于各区域库存去化周期数据，对销售价格进行风险调整：
* 去化周期≤15个月：价格不调整
* 去化周期15-25个月：价格下调5-10%
* 去化周期>25个月：价格下调10-15%
区域 新房成交均价(元/㎡) 二手房均价(元/㎡) 去化周期(月) 风险调整后价格(元/㎡)
鼓楼区 46,422 30,146 13.92 46,422
台江区 31,315 31,872 14.68 31,481
晋安区 29,584 23,510 17.26 28,105
仓山区 22,745 20,430 30.87 20,471
成本计算依据和行业标准说明
成本构成分类及标准依据
本报告成本测算严格遵循 《房地产开发企业会计制度》和住建部相关技术标准 ，各项成本计算依据如下：
土地成本（占比42-45%）
计算依据： 直接采用土拍成交楼面价，符合《企业会计准则》中存货成本确认原则。 土地成本 = 土地出让金 ÷ 计容建筑面积
建筑安装工程费（占比18-20%）
行业标准： 依据福建省建设工程造价管理总站发布的《2024年福建省建设工程计价依据》 建安成本构成：
• 主体工程：4,500元/㎡（含基础、结构、屋面等）
• 精装修工程：4,000元/㎡（按中档装修标准）
• 室外工程：500-800元/㎡（道路、绿化、配套）
• 总计：8,500-9,300元/㎡
税费成本（占比18-22%）
法规依据： 基于现行税法和福州市地方税费政策计算 税费类型 计算基础 税率/费率 占销售收入比例
增值税 销售收入 9% 8.26%
土地增值税 增值额 30-60% 6-8%
企业所得税 利润总额 25% 2-3%
其他税费 各项基础 综合 1-2%
财务费用（占比5-8%）
计算标准： 基于中国人民银行基准利率及房地产开发资金成本测算 财务费用 = 开发总投资 × 年化利率 × 资金占用时间
年化利率：5.5-6.5%（银行贷款+自有资金加权平均）
资金占用时间：18个月（福州市房地产开发平均周期）
销售费用（占比4-5%）
行业惯例： 参考福州本地房地产销售代理费用水平和广告推广成本
* 销售代理费：销售收入的2.5-3%
* 广告推广费：销售收入的1-1.5%
* 其他销售费用：销售收入的0.5-1%
其他费用（占比8-12%）
组成说明： 包含前期费用、配套费用、管理费用等 费用类型 主要内容 成本标准(元/㎡)
前期费用 设计、报批、勘察等 800-1,200
配套费用 教育、道路等配套建设 1,500-2,500
管理费用 项目管理、办公等 600-1,000
不可预见费 风险预留 500-800
基于实际成交数据的毛利率修正分析
毛利率计算公式
毛利率 = (风险调整后销售价格 - 预计总成本) / 风险调整后销售价格 × 100%
预计总成本 = 土地成本 + 建安成本 + 税费成本 + 财务费用 + 销售费用 + 其他费用
住宅地块毛利率分析
地块编号 所在区域 土拍楼面价
(元/㎡) 修正后销售价
(元/㎡) 预计总成本
(元/㎡)
2025-10号 台江区 21,882 31,481 33,500
2025-11号 晋安区 20,776 28,105 30,200
2025-12号 晋安区 20,900 28,105 31,800
2025-13号 鼓楼区 19,566 46,422 46,066
2025-19号 晋安区(金城) 6,963 12,000 18,500
2025-29号 晋安区 17,822 28,105 28,200
毛利率分析结果
地块编号 修正后毛利率 盈亏状况 市场风险等级
2025-10号 -6.4% 成本倒挂 中高
2025-11号 -7.5% 微亏 中等
2025-12号 -13.1% 严重亏损 中高
2025-13号 0.77% 基本盈亏平衡 低
2025-19号 -35.1% 严重亏损 高
2025-29号 -0.3% 微亏 中等
关键发现：
1. 仅鼓楼区2025-13号地块实现微弱盈利 ，毛利率0.77%
2. 晋安区金城片区2025-19号地块亏损最为严重 ，达35.1%
3. 多数地块面临成本倒挂或微亏状态，反映当前土地价格与市场承受力的错配
商业地块专业分析
商业地块基本情况
本次土拍共推出8宗商业用地，总用地面积61,576平方米，总成交金额8.73亿元，平均楼面价8,495元/㎡。业态涵盖办公、商业、酒店、体育设施等多种类型。 宗地编号 位置 用地面积(㎡) 主要业态 成交楼面价(元/㎡) 竞得方
2025-20号 台江区宁化支路南侧 1,581 商务楼宇 13,915 个人竞买人
2025-21号 晋安区六一路与厦莲路交叉口 6,986 商务办公 13,000 福建万斛源实业投资有限公司
2025-22号 晋安区晋安湖东侧 19,807 商务酒店 4,132 福建五洲九九投资有限公司
2025-25号 晋安区秀山旧改项目 8,366 体育设施 4,034 福建景腾体育发展有限公司
2025-26号 仓山区浦上大道南侧 4,734 商业酒店 2,957 福州高宅福地综合开发有限公司
2025-27号 晋安区居住主题公园西南侧 7,700 体育用地 3,290 福州市晋安区国有资产投资发展集团有限公司
2025-28号 台江区曙光路东侧 6,402 商务办公 6,123 个人竞买人
租金收益率计算分析
数据来源说明： 商业物业租金数据主要来源于第一太平戴维斯《福州商用物业市场2023年回顾与2024年展望》报告、仲量联行《2024年第四季度办公楼市场概览》以及福州本地商业物业市场实地调研。 基于福州商业物业实际租金水平分析，办公楼租金普遍在25-50元/㎡/月，商业物业租金在20-40元/㎡/月。考虑运营成本（25-35%）和空置率（15-25%）， 商业地块实际投资收益率普遍在1.35%-1.90%之间 ，远低于银行理财产品收益率。 宗地编号 预计租金(元/㎡/月) 空置率预估 运营成本率 实际年收益率 市场表现分析
2025-20号 35 15% 25% 1.35% 收益率偏低
2025-21号 30 20% 30% 1.65% 需谨慎评估
2025-22号 30 25% 35% 1.51% 回报率较低
2025-26号 25 20% 25% 1.90% 相对表现较好
市场现实分析
商业地块投资收益率普遍低于2% ，当前土地价格与市场现实存在较大差距。福州商业物业市场面临以下挑战：
* 办公需求增长放缓，空置率持续上升
* 电商冲击传统零售，商业物业去化困难
* 运营成本居高不下，实际收益微薄
* 资金回收周期长，流动性风险较高
市场现实与总结分析
市场整体特征
福州2025年第三次土拍呈现出明显的 市场理性回归特征 。全部地块底价成交反映出开发商对市场前景的审慎判断，同时也暴露出当前土地供应价格与市场实际承受能力之间的结构性矛盾。
关键风险提示
重点关注风险：
1. 住宅项目普遍面临盈利压力 ，仅鼓楼核心区域项目勉强盈亏平衡
2. 去化周期普遍超过15个月 ，资金周转压力增大
3. 商业物业收益率严重偏低 ，投资价值有限
4. 远郊地块风险尤为突出 ，如金城片区项目面临严重亏损
市场趋势判断
从本次土拍结果看，福州房地产市场正经历深度调整期。 土地市场与销售市场的价格倒挂现象 表明，未来一段时间内，开发商将更加注重精准拿地和成本控制。预计后续土拍市场将继续保持理性，溢价率将维持在较低水平。 总体而言，当前福州土地市场价格体系需要进一步向市场实际需求靠拢，以恢复开发商信心，促进房地产市场健康发展。 © 2025 八闽楼市 版权所有 本报告基于公开数据分析，仅供参考，不构成投资建议
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